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案情简介

从“家庭约定”到“暗度陈仓”，一套房子的26年纠葛

BEIJINGJINGSONG

故事要从1993年说起。那一年，刘先生的父亲去世，留下了一套位于东城区的公租房——这是刘先生一家生活了多年的地方，母亲、哥哥、两个妹妹，还有刘先生自己，都对这套房子有着深厚的感情。

1998年，北京迎来公房买断政策，这套公租房也有了“转正”的机会。可买下房子需要钱，家里得先商量出个章程。“两个妹妹明确说不参与买房，剩下我和大哥。”刘先生回忆，经过一家人协商，最终定下：由刘先生出钱买断房屋，同时再给大哥2万元作为补偿；从此，房子的产权归刘先生，母亲在世时可以继续住。

为了让这份约定“算数”，一家人还郑重其事地签了三份文件，本以为万事俱备，可房子买下后，产权证却登记在了母亲名下——刘先生没多想，“毕竟是我妈，而且家里协议、遗嘱都写得明明白白，房子肯定是我的”。

2003年，刘先生与妻子离婚。经法院调解，双方达成协议：东城区的这套房子归刘先生所有，而二人的另外一套房屋则归女方所有。此时，两人的女儿已经19岁。可即便有了法院调解书，刘俊胜还是没去办过户——他总觉得“都是自己人，没必要这么较真”，却没料到，这份“不较真”，给后来的纠纷埋下了隐患。

2005年，刘先生大哥去世；几年后，刘先生遇到现任妻子，和妻子一同加入这个家庭的还有一个与刘先生一家毫无血缘关系的儿子。2017年冬天，刘先生母亲感觉自己身体越来越差，心里开始犯嘀咕：“老二再婚后没生自己的孩子，这房子要是将来给了外人，可就亏了。”这时，两个女儿和孙女也在旁边“撺掇”，说“不如把房子给孙女，这样既能保住刘家的房，也能让老二养老有地方”。

就这样，2017年冬，刘先生的母亲与女儿签了一份《存量房屋买卖合同》——名义上是“买卖”，实际上一分钱没付，就是想把房子“赠与”刘先生女儿。很快，房屋产权就过户到了女儿名下。半个月后，母亲去世，这件事也就成了“秘密”。

女儿一直没告诉父亲房子过户的事，甚至在房屋出租时，还让刘先生每年给自己1.2万元“积蓄”。直到2024年，女儿因生活困难，才终于摊牌：“爸，这房子现在是我的了，你搬出去吧，我要自己出租赚钱。”

刘先生彻底懵了：“这房子明明是我买的，怎么就成你的了？”多次沟通无果后，他意识到，自己必须通过法律手段，拿回属于自己的房子。

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办案经过

抽丝剥茧找证据，庭审直击“恶意串通”核心

BEIJINGJINGSONG

接受刘先生的委托后，赵康律师第一时间明确了维权思路：要确认《存量房屋买卖合同》无效，关键是证明“其母亲与女儿恶意串通，损害刘先生的合法权益”，且其女儿不构成善意取得。

 而目前首要的就是查清房屋过户“真相”，固定关键前置证据。刘先生只知道房子被过户给了女儿，却不知道具体是怎么过的。律师首先指导他向行政机关请求撤销其女儿的产权证。很快，行政机关出具《不予更正决定书》，明确告知：“购买取得房屋产权”——这一答复，不仅让我们摸清了过户的“名义”，更拿到了第一个关键证据：涉案房屋的过户基础是“买卖”，

要达成诉讼目的必须将所有证据一一串联。律师协助刘先生从家中旧箱底翻出了多份关键文件，这些证据形成了完整的链条：从家庭内部约定，到公证确认，再到法院生效文书，每一份都指向“刘先生是房屋实际权利人”这一核心事实。

庭审中，被告女儿辩称“不知道父亲是实际权利人”，刘先生的两个妹妹则称“母亲过户时神志清楚，是自愿给被告的”。对此，赵康律师从三个角度展开反驳，并指出被告“没付过购房款”，而善意取得的核心要件之一是“支付合理对价”——既然没有对价，即便房屋已过户，她也不构成善意取得，无权保有房屋产权。

庭审中，律师还提交了证人证言，进一步佐证了“被告与姑姑、祖母私下串通”的可能性。最终，法院采纳了我方的全部观点。

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案件结果

2025年，北京市东城区人民法院作出民事判决：

1. 确认刘母与被告签订的《存量房屋买卖合同》无效；

2. 被告于判决生效后10日内，配合刘先生办理房屋变更登记，将涉案房屋过户至刘先生名下；

3. 案件受理费22800元、保全费5000元，均由被告负担。

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律师说法

结合本案，赵康律师为大家梳理了房产纠纷中常见的法律问题，希望能为大家提供参考：

1. 多份家庭协议+公证+法院文书，能直接证明“实际权利人”吗？

可以。家庭财产约定一定要书面化，重要约定可通过公证或法院调解确认，避免“口说无凭”。

2. “名为买卖实为赠与”，且恶意串通，合同为什么无效？

根据《中华人民共和国合同法》第五十二条（本案适用当时法律），“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效”。通过“虚假买卖”转移房产，试图损害他人利益的，最终可能导致合同无效，还需承担诉讼费、保全费等损失。

3. 房屋已过户，没付对价能构成“善意取得”吗？

不能。根据法律规定，“善意取得”需要满足三个条件：①受让人受让时是善意的（不知道且不应当知道权利人）；②以合理的价格转让；③转让的不动产已登记。受让他人房产时，务必核实房屋真实归属，支付合理对价，并保留付款凭证，避免因“非善意”导致权益受损。

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